La pregunta nos planteamos a partir de la estructura tributaria establecida por la Ley 4.673 del 2012, en la que las deducciones estaban clasificadas como gasto o inversión. La diferencia entre uno y otro es que la pérdida ocasionada por el segundo podía ser compensada con la renta de los próximos ejercicios fiscales. Así, dentro de la clasificación de inversión se encontraban conceptos como compra de inmuebles, acciones, bonos, colocaciones, por ejemplo.
Pero, a partir de la entrada en vigencia de la Ley 6.380 de 2019, se estableció una nueva estructura que elimina esta clasificación. Es decir, desde el 1 de enero de 2020 todas las erogaciones pasan a configurarse solo como “gasto” y desaparece el concepto de inversión.
Como consecuencia de este cambio, la compra de inmuebles dejó de ser deducible para el Impuesto a la Renta Personal (IRP) por renta de trabajo, salvo excepciones y con determinados requisitos.
La primera condición que demarcaremos es la utilización que se dá al inmueble. La Ley 6.380/19, en su artículo 64 dispone que el contribuyente del IRP podrá deducir los egresos realizados para la adquisición de inmuebles destinados a la vivienda, como también la construcción, remodelación o refacción.
El inmueble debe estar registrado en la Dirección General de Registros Públicos a nombre del contribuyente. En el caso de que esté a nombre de otro particular, sujeto al cumplimiento de plazos o condiciones, su identificación deberá constar en un contrato privado con firma certificada de un Escribano Público y se podrá deducir los pagos efectivamente realizados durante el año fiscal, según la Resolución General N°69/20.
En cuanto a los inmuebles unificados, deberán ser colindantes y estar registrados bajo el mismo número de Cuenta Corriente Catastral o padrón unificado de catastro, siempre y cuando sean destinados a vivienda. También serán considerados si son adquiridos en una misma operación, sin olvidar el requisito de colindancia.
Este requisito también se aplica para el régimen de propiedad horizontal, como los edificios de departamentos, en los que se tendrán en cuenta los inmuebles que sean colindantes en el mismo piso y el espacio anexo en el predio utilizado para estacionamiento.
Otra condición tiene que ver con el origen de los ingresos y el método de pago. La Ley vigente mencionada más arriba establece que el contribuyente podrá deducir un inmueble cada cinco años cuando la compra se realice mediante instituciones que otorguen financiamiento propio con garantía prendaria, hipotecaria, fiduciaria, o en el marco de programas de fomento a la vivienda implementado por instituciones públicas o privadas.
Si el pago se realiza al contado, debe ser resultante de ingresos gravados por el IRP en el año que se está liquidando, remanente de préstamos anteriores o de los cinco años precedentes. En el caso de que la operación de compra o construcción generen pérdidas fiscales arrastrables, podrán compensarse en los próximos cinco años fiscales, contando a partir del siguiente al de la compra, hasta un 20% de las rentas netas generadas en cada año fiscal.
Todo inmueble que no cumpla estas condiciones, sobre todo el requisito fundamental de estar destinado a la vivienda del contribuyente, no podrán deducirse en el IRP por renta de trabajo, sino en el IRP por Rentas y Ganancias de Capital (aquellas que provengan directa o indirectamente del patrimonio o derechos del contribuyente y no de las prestaciones de servicios personales).
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